Das Dach ist sanierungsbedürftig, der Erneuerungsfonds fast leer, und an der Versammlung kommt keine Mehrheit zustande. Diese Situation begegnet uns in der Verwaltungspraxis im Zürcher Unterland regelmässig – in Bülach ebenso wie in Embrach, Kloten oder Dielsdorf. Das Stockwerkeigentum wurde 1965 im Zivilgesetzbuch verankert (Art. 712a ff. ZGB) und hat sich grundsätzlich bewährt, für solche Blockaden aber bisher keine Antwort bereitgehalten.

Das soll sich ändern. Am 13. Mai 2026 hat der Bundesrat die Vernehmlassungsergebnisse zur Kenntnis genommen und die Botschaft zu einer Änderung des ZGB zuhanden des Parlaments verabschiedet. Die Beratung in National- und Ständerat hat begonnen. Was auf Stockwerkeigentümergemeinschaften zukommt – und was Sie schon heute tun können.

Warum das Gesetz überarbeitet wird

Auslöser ist ein Auftrag des Parlaments an den Bundesrat (Motion 19.3410 Caroni). Ziel sind keine Umwälzungen, sondern punktuelle Neuerungen, die das Stockwerkeigentumsrecht praxistauglicher machen. Der Vorentwurf ging im September 2024 in die Vernehmlassung; die grosse Mehrheit der Teilnehmenden begrüsste die Stossrichtung. Drei Punkte sind für die tägliche Verwaltung besonders relevant.

Neu: Klagerecht für den Erneuerungsfonds

Heute gilt: Die Eigentümerversammlung kann einen Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten schaffen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB), sie muss es aber nicht. Der Fonds gehört dabei nicht den einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern, sondern als Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft (Art. 712l ZGB). Fehlt er oder ist er zu knapp dotiert, lässt sich eine notwendige Sanierung faktisch kaum finanzieren – und einzelne Eigentümer können die Äufnung über Jahre blockieren.

Künftig sollen einzelne Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer die Schaffung eines Erneuerungsfonds oder die Anpassung eines ungenügend dotierten Fonds gerichtlich verlangen können. Eine generelle Pflicht zur Errichtung eines Fonds kommt hingegen nicht: Der Bundesrat sieht darin einen zu starken Eingriff in die Autonomie der Gemeinschaft. Wie hoch ein Fonds sinnvollerweise dotiert ist, haben wir im Beitrag Erneuerungsfonds bei STWEG aufgezeigt.

Sondernutzungsrechte an Parkplätzen und Gärten

Wem der Sitzplatz vor der Erdgeschosswohnung zusteht und wie ein Aussenparkplatz einer bestimmten Einheit zugewiesen wird, regelt das geltende Recht nicht ausdrücklich. In der Praxis stützt man sich auf Reglement, Begründungsakt und Versammlungsbeschlüsse – mit entsprechendem Streitpotenzial, gerade bei Handänderungen. Der Entwurf sieht vor, Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen künftig ausdrücklich zu regeln, samt einer Lösung dafür, wie die Gemeinschaft solche Rechte begründen und wieder ändern kann.

Kauf ab Plan wird geregelt

Das geltende Recht kennt Stockwerkeigentum nur an bestehenden Grundstücken. Verkauft wird in der Praxis aber längst ab Plan – auch bei den Neubauprojekten in unserer Region. Diese Lücke will der Bundesrat schliessen und die Begründung von Stockwerkeigentum an noch nicht erstellten Gebäuden ausdrücklich im Gesetz regeln. Das schafft Rechtssicherheit für Käuferschaft und Bauträger und dürfte die heute üblichen, individuell ausgehandelten Konstruktionen vereinfachen.

Was bis zum Inkrafttreten gilt

Bis die Änderungen in Kraft treten, vergeht erfahrungsgemäss Zeit: Nach der Beratung in beiden Räten folgt die Referendumsfrist, danach setzt der Bundesrat das Recht in Kraft. Ein Datum steht noch nicht fest. Unverändert bleiben bis dahin die Mehrheitserfordernisse für bauliche Massnahmen, auf die Art. 712g ZGB verweist:

• Notwendige Massnahmen (Art. 647c ZGB) – zur Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit, etwa eine undichte Dachhaut: einfaches Mehr.
• Nützliche Massnahmen (Art. 647d ZGB) – etwa eine Wärmedämmung oder eine neue Heizung mit Mehrwert: qualifiziertes Mehr.
• Der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienende Massnahmen (Art. 647e ZGB): Zustimmung aller Beteiligten.

Wer eine Sanierung vor sich herschiebt, gewinnt durch die Revision also nichts – im Gegenteil: Bauschäden werden mit jedem Jahr teurer.

Was das für Sie bedeutet

Für Gemeinschaften ohne oder mit schwach dotiertem Erneuerungsfonds lohnt es sich, das Thema an der kommenden Versammlung von sich aus zu traktandieren, statt auf ein Gerichtsverfahren zu warten. Sinnvoll ist eine ehrliche Zustandsanalyse der Liegenschaft und eine mehrjährige Finanzplanung – damit die Versammlung über Zahlen entscheidet und nicht über Vermutungen. Prüfen Sie ausserdem, ob Ihr Reglement die Nutzung von Parkplätzen, Gärten und Sitzplätzen klar regelt; sauber dokumentierte Verhältnisse ersparen Ihnen Diskussionen, unabhängig davon, wie die Revision am Ende ausfällt.

Gerne begleiten wir Sie dabei – von der Budgetierung über die Versammlung bis zur Umsetzung. Mehr zu unserem Angebot finden Sie unter STWEG-Verwaltung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für eine Einschätzung Ihrer konkreten Situation erreichen Sie uns unter 043 543 04 45.

Stephan Ebnöther, lic. oec. publ., Treuhänder mit eidg. Fachausweis – aktualisiert am 15. September 2026