Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent: Mietzins jetzt prüfen

Am 1. September 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz publiziert: Er bleibt bei 1,25 Prozent und gilt damit unverändert ab dem 2. September 2026. Das klingt nach einer Nicht-Meldung. In unseren Mietverwaltungsmandaten im Zürcher Unterland zeigt sich aber regelmässig das Gegenteil: Viele Mietzinse beruhen noch immer auf einem Referenzzinssatz von 1,50, 1,75 oder sogar 2,00 Prozent. Wer nichts unternimmt, zahlt zu viel – oder verpasst als Vermieterschaft die Gelegenheit, die Anpassung sauber und rechtssicher abzuwickeln.

Was der Referenzzinssatz ist – und was nicht

Seit September 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz der Massstab für Mietzinsanpassungen wegen veränderter Hypothekarzinsen. Er stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen und wird auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Weil auch langjährige Festhypotheken einfliessen, bewegt er sich träge – der Leitzins der Nationalbank wirkt nur indirekt und mit Verzögerung. Beim heutigen Stand ändert sich erst dann etwas, wenn der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent fällt oder über 1,37 Prozent steigt. Die nächste Publikation erfolgt am 1. Dezember 2026.

Wichtig ist die Abgrenzung: Betroffen ist nur der Nettomietzins. Separat vereinbarte Heiz- und Nebenkosten bleiben aussen vor. Und der Referenzzinssatz gilt nicht für alle Mietverhältnisse – ausgenommen sind Index- und Staffelmieten (Art. 269b und 269c OR), subventionierte Wohnungen sowie luxuriöse Objekte.

Der Senkungsanspruch: auf welchen Stand kommt es an?

Massgebend ist nicht das Datum des Mietvertrags, sondern derjenige Referenzzinssatz, auf dem der heute bezahlte Mietzins beruht. Er ist meist im Mietvertrag ausgewiesen oder ergibt sich aus der letzten, unangefochten gebliebenen Anpassungsanzeige. Daraus leiten sich die Überwälzungssätze ab:

• von 1,50 auf 1,25 Prozent: rund 2,91 Prozent Senkung
• von 1,75 auf 1,25 Prozent: rund 5,66 Prozent
• von 2,00 auf 1,25 Prozent: rund 8,26 Prozent

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Nettomiete von CHF 1’800.00 pro Monat auf Basis 1,75 Prozent ergibt das rund CHF 102.00 im Monat oder gut CHF 1’220.00 im Jahr.

Ein Automatismus ist der Anspruch aber nicht. Die Vermieterschaft darf gegenrechnen: allgemeine Kostensteigerungen, wertvermehrende Investitionen sowie die Teuerung im Umfang von höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Art. 269a lit. b OR). Unter dem Strich bleibt deshalb häufig weniger als der Tabellenwert – aber selten null.

Das Verfahren und die Fristen

Art. 270a OR regelt den Ablauf zweistufig. Die Mieterschaft stellt das Herabsetzungsbegehren schriftlich – am besten eingeschrieben – auf den nächsten Kündigungstermin. Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Lehnt sie ab, verrechnet sie nur teilweise oder antwortet sie gar nicht, kann die Mieterschaft innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde anrufen. Wer diese zweite Frist verpasst, muss das ganze Verfahren von vorne beginnen.

Im Kanton Zürich sind die paritätischen Schlichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen den Bezirksgerichten angegliedert: für Winkel, Bülach, Kloten und Embrach das Bezirksgericht Bülach, für Dielsdorf und Umgebung das Bezirksgericht Dielsdorf, für Winterthur und das Zürcher Weinland das Bezirksgericht Winterthur. Als ortsübliche Kündigungstermine gelten in den Zürcher Bezirken der 31. März, der 30. Juni und der 30. September – in der Stadt Zürich nur der 31. März und der 30. September.

Für Vermieterschaften: die Form entscheidet

Steigt der Referenzzinssatz eines Tages wieder, sind die Formvorschriften streng. Eine Mietzinserhöhung muss nach Art. 269d OR auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, und zwar mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist; diese beträgt für Wohnungen mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Die Erhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.

Im Kanton Zürich stellt die Direktion der Justiz und des Innern die amtlichen Formulare zur Verfügung – für die Mietzinserhöhung, die Kündigung und den Anfangsmietzins; seit November 2025 in überarbeiteter Fassung. Wer ein eigenes Formular verwenden will, braucht dafür vorgängig eine Genehmigung. Ein formell fehlerhaftes Formular macht die Erhöhung nichtig. Auch eine Senkung sollte schriftlich und nachvollziehbar begründet mitgeteilt werden – das erspart spätere Diskussionen.

Für Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer, die ihre Wohnung vermieten, gilt: Das Mietverhältnis ist Ihre Sache, nicht diejenige der Gemeinschaft. Die STWEG-Verwaltung bewirtschaftet das gemeinschaftliche Eigentum – der Mietvertrag und die Mietzinsgestaltung liegen bei Ihnen.

Was das für Sie bedeutet

Nehmen Sie den Stillstand als Anlass zur Kontrolle:

• Mietvertrag hervornehmen. Auf welchem Referenzzinssatz beruht Ihr aktueller Nettomietzins? Diese eine Zahl entscheidet über alles Weitere.
• Als Mieterin oder Mieter: Liegt der Stand über 1,25 Prozent, lohnt sich ein schriftliches Herabsetzungsbegehren auf den nächsten Kündigungstermin – und danach die Kalendererinnerung auf 30 Tage.
• Als Vermieterschaft: Prüfen Sie Ihre Objekte proaktiv. Eine begründete, korrekt berechnete Senkung ist deutlich günstiger als ein Schlichtungsverfahren.
• Heiz- und Nebenkosten separat betrachten. Sie folgen einer eigenen Logik und haben mit dem Referenzzinssatz nichts zu tun.
• 1. Dezember 2026 vormerken. Dann wird der nächste Referenzzinssatz publiziert.

Wir übernehmen diese Kontrolle für die von uns bewirtschafteten Liegenschaften im Zürcher Unterland, in Winterthur und im Weinland standardmässig. Mehr dazu finden Sie unter Mietverwaltung und STWEG-Verwaltung.

Stephan Ebnöther, lic. oec. publ., Treuhänder mit eidg. Fachausweis – aktualisiert am 4. September 2026

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend ist immer Ihr konkreter Mietvertrag. Für eine Einschätzung Ihrer Situation erreichen Sie uns unter 043 543 04 45.