Der Entscheid ist gefallen: Die Eigenmietwert-Abschaffung tritt auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 1. April 2026 auf dieses Datum festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen versteuert werden – gleichzeitig fallen aber wichtige Abzüge weg. Für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer bleiben damit noch die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028, in denen die heutigen Regeln gelten. Wer eine grössere Renovation plant, sollte diese Zeitspanne bewusst nutzen.

Eigenmietwert-Abschaffung: Was per 1. Januar 2029 ändert

Die Stimmberechtigten haben am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja dem «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» zugestimmt. Weil die Verfassungsänderung rechtlich mit dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung verknüpft ist, wurde damit auch die Eigenmietwert-Abschaffung beschlossen. Der Bundesrat legte anschliessend das Inkrafttreten fest.

Konkret gilt ab dem Steuerjahr 2029:

• Der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum entfällt – bei Erst- und bei Zweitliegenschaften.
• Der Abzug der Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum fällt weg, und zwar bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
• Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt: Abziehbar bleiben Schuldzinsen nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen.
• Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug für Investitionen ins Energiesparen und den Umweltschutz. Die Kantone dürfen ihn weiterhin gewähren, längstens jedoch bis 2050.
• Bei vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum bleibt der Unterhaltskostenabzug erhalten, weil dort weiterhin Mieterträge versteuert werden.
• Die Kantone erhalten die Möglichkeit, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften zu erheben. Ob und wie ein Kanton diese Objektsteuer ausgestaltet, entscheidet er selbst.

Bis Ende 2028 bleibt alles wie bisher: Der Eigenmietwert ist steuerbar, und Unterhaltskosten sowie Schuldzinsen sind im heutigen Rahmen abziehbar.

Bis Ende 2028: Renovation vorziehen oder nicht?

Aus dem Wegfall des Unterhaltskostenabzugs folgt eine einfache Überlegung: Werterhaltende Investitionen wirken sich steuerlich nur noch bis und mit Steuerperiode 2028 aus. Wer in den nächsten Jahren ohnehin eine Küche ersetzen, das Dach sanieren, Fenster tauschen oder die Heizung erneuern will, sollte prüfen, ob sich das Vorziehen lohnt.

Ob ein Vorziehen tatsächlich Steuern spart, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Steuersatz und Progression: Ein Abzug wirkt umso stärker, je höher das übrige steuerbare Einkommen ist. Fällt in einem Jahr sehr viel Unterhalt an, kann der Abzug teilweise «ins Leere» laufen. Eine Verteilung über mehrere Jahre ist oft wirksamer als eine einzige grosse Rechnung.
• Zeitpunkt der Rechnung: Massgebend ist, in welche Steuerperiode die Kosten fallen. Bei Arbeiten über den Jahreswechsel lohnt sich ein Blick auf Rechnungsstellung und Zahlung.
• Finanzierung: Eine vorgezogene Renovation muss finanzierbar sein. Eine Aufstockung der Hypothek bringt ab 2029 in der Regel keinen Zinsabzug mehr – der steuerliche Vorteil kann dadurch relativiert werden.
• Bauliche Notwendigkeit: Eine Sanierung, die technisch noch zehn Jahre Zeit hätte, nur wegen des Steuerabzugs vorzuziehen, rechnet sich selten.

Hinzu kommt ein praktischer Punkt: Wenn viele Eigentümer gleichzeitig sanieren, werden Handwerkerkapazitäten knapp und Termine rücken nach hinten. Wer plant, ist früher besser dran als später.

Werterhaltend oder wertvermehrend – die entscheidende Abgrenzung

Abziehbar sind nur werterhaltende Aufwendungen. Sie halten den bestehenden Zustand einer Liegenschaft aufrecht oder stellen ihn wieder her. Wertvermehrende Investitionen schaffen dagegen einen neuen oder höheren Nutzen; sie sind nicht vom Einkommen abziehbar, können aber später bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden.

Typischerweise werterhaltend

• Ersatz einer Küche oder eines Badezimmers im vergleichbaren Standard
• Ersatz der Heizung, Reparaturen an Dach und Fassade
• Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, Ersatz von Fenstern im gleichen Standard
• Serviceabonnemente, wiederkehrende Kontrollen, Sachversicherungsprämien

Typischerweise wertvermehrend

• Anbau, Aufstockung, Ausbau des Dachgeschosses, neuer Wintergarten
• Erstmaliger Einbau von Anlagen, die vorher nicht vorhanden waren
• Aufwertung auf einen deutlich höheren Ausbaustandard, Luxusausstattungen
• Erschliessungskosten

In der Praxis ist vieles gemischt: Beim Ersatz eines alten Bads durch ein hochwertigeres wird ein Teil als werterhaltend, ein Teil als wertvermehrend qualifiziert. Eine detaillierte, nach Positionen aufgeschlüsselte Handwerkerrechnung ist deshalb Gold wert. Energetische Sanierungen wie Wärmedämmung, Fensterersatz oder eine Photovoltaikanlage werden steuerlich weitgehend wie werterhaltende Kosten behandelt, obwohl sie den Wert der Liegenschaft real erhöhen.

Die Situation im Kanton Zürich

Im Kanton Zürich läuft parallel die allgemeine Liegenschaftenneubewertung: Die Weisung 2026 ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt ab der Steuerperiode 2026. Die Gemeindesteuerämter versenden die Neubewertungen im Januar 2027.

Wichtig für Eigentümer: Der Regierungsrat hat am 12. November 2025 eine Übergangsregelung zur Weisung 2026 erlassen, weil eine vorübergehende Erhöhung angesichts der Eigenmietwert-Abschaffung nicht angezeigt ist. Sie sieht vor:

• Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr vor dem 31. Dezember 2025 werden keine neuen Eigenmietwerte festgesetzt; es gelten weiterhin die bisherigen Eigenmietwerte gemäss Weisung 2009.
• Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr ab 1. Januar 2026 werden die Eigenmietwerte nach Weisung 2026 ermittelt, wobei darauf ein Pauschalabzug von 10 Prozent vorgenommen wird.

Die Vermögenssteuerwerte werden dagegen neu festgesetzt – die Neubewertung entfällt also nicht. Für den Liegenschaftsunterhalt kennt Zürich weiterhin das Wahlrecht zwischen den effektiven Kosten und einem Pauschalabzug von 20 Prozent des Bruttomietertrags bzw. Mietwerts. Das Wahlrecht besteht pro Steuerperiode und pro Liegenschaft – ein wirksames Instrument, um Unterhalt bis 2028 optimal zu platzieren: In Jahren mit hohen effektiven Kosten die tatsächlichen Kosten, in Jahren ohne Unterhalt die Pauschale.

Ob der Kanton Zürich eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführt, ist Sache des kantonalen Gesetzgebers und war bei Redaktionsschluss dieses Beitrags nicht entschieden.

Häufige Fragen

Muss ich den Eigenmietwert 2026 bis 2028 noch versteuern?

Ja. Der Systemwechsel gilt erst ab dem Steuerjahr 2029. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerbares Einkommen, und die heutigen Abzüge bleiben bestehen.

Lohnt sich die Eigenmietwert-Abschaffung für mich?

Das hängt stark vom Hypothekarzinsniveau und von Ihrer Verschuldung ab. Wer die Hypothek weitgehend amortisiert hat – typischerweise Pensionierte –, profitiert in der Regel. Wer hoch verschuldet ist und hohe Zinsen zahlt, kann schlechter fahren, weil der Zinsabzug wegfällt.

Gibt es eine Ausnahme für Ersterwerber?

Ja. Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum als Erstliegenschaft erwirbt, kann einen befristeten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen geltend machen: anfänglich höchstens 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für Alleinstehende. Der Abzug läuft über zehn Jahre und reduziert sich jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags. Eine Übergangsbestimmung berücksichtigt Käufe, die vor dem Inkrafttreten erfolgt sind – der Zehnjahreszeitraum wird vom Kaufzeitpunkt an gerechnet.

Was gilt für vermietete Liegenschaften?

Dort ändert weniger: Mieterträge bleiben steuerbar, und der Unterhaltskostenabzug bleibt bestehen. Eingeschränkt wird aber auch hier der Schuldzinsenabzug, weil er künftig vom Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abhängt.

Sollte ich meine Hypothek jetzt amortisieren?

Der Wegfall des Zinsabzugs macht Fremdkapital ab 2029 steuerlich unattraktiver. Eine Amortisation kann daher sinnvoll sein – sie muss aber mit der Vorsorge, der Liquidität und den Amortisationsbedingungen Ihrer Bank abgestimmt werden. Das ist eine Planungs-, nicht nur eine Steuerfrage.

Unsere Empfehlung: jetzt planen, nicht 2028 hetzen

Die Eigenmietwert-Abschaffung ist beschlossen und terminiert. Drei Steuerjahre klingen nach viel Zeit. Bei einer grösseren Sanierung mit Planung, Offerten, Bewilligungen und Handwerkerterminen sind sie es nicht. Sinnvoll ist ein einfacher Fahrplan: den Sanierungsbedarf der nächsten zehn Jahre erfassen, die werterhaltenden Anteile abschätzen und die Arbeiten so über 2026 bis 2028 verteilen, dass die Abzüge steuerlich möglichst gut wirken.

Bei Stockwerkeigentum kommt eine zusätzliche Ebene hinzu: Gemeinschaftliche Sanierungen müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen und über den Erneuerungsfonds finanziert werden. Wer solche Projekte noch bis 2028 realisieren will, sollte sie frühzeitig traktandieren – Beschlussfassung, Offerteinholung und Ausführung brauchen realistisch mehr als eine Saison.

Sky Treuhand AG – Ihre Ansprechpartnerin im Zürcher Unterland

Wir begleiten Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, Stockwerkeigentümergemeinschaften und KMU im Zürcher Unterland bei Steuerdeklarationen, Liegenschaftsbuchhaltung und Bewirtschaftung. Beim Systemwechsel helfen wir konkret: Wir rechnen durch, was ein Vorziehen von Unterhaltsarbeiten in Ihrem Fall bringt, prüfen die Abgrenzung werterhaltend/wertvermehrend anhand Ihrer Offerten und stimmen die Planung mit Hypothek und Vorsorge ab.

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht. Ihre individuelle Situation – Einkommen, Verschuldung, Sanierungsbedarf, Gemeinde – erfordert ein persönliches Gespräch.

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