Eine STWEG-Verwaltung, die Eigentümerinnen und Eigentümer den Rücken freihält

Die Verwaltung führt die gemeinschaftlichen Geschäfte einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712s ZGB): Sie vollzieht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung, führt die Buchhaltung und den Erneuerungsfonds, erstellt die jährliche Betriebskostenabrechnung, beruft die Versammlung ein und leitet sie, betreut Verträge und Versicherungen und koordiniert den Unterhalt der Liegenschaft. Die Sky Treuhand AG übernimmt zusätzlich die technische Verwaltung unter anderem durch einen eidg. dipl. Spenglermeister und Baufachexperten.

Üblich ist ein jährlicher Grundpreis pro Gemeinschaft plus ein Betrag pro Einheit. So bleibt das Honorar unabhängig von der Grösse der Liegenschaft nachvollziehbar; ausserordentliche Versammlungen und die Begleitung grösserer Sanierungen werden separat verrechnet. Die Offerte erhalten Sie innert zwei Arbeitstagen.

Nein. Die Eigentümer können die Verwaltung selbst übernehmen. Jeder einzelne Stockwerkeigentümer kann jedoch verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird; kommt die Bestellung durch die Versammlung nicht zustande, kann er die Ernennung durch das Gericht verlangen (Art. 712q ZGB). Ab etwa sechs Einheiten oder bei anstehenden Sanierungen lohnt sich eine professionelle Verwaltung in der Regel.

Die Eigentümerversammlung kann die Verwaltung jederzeit abberufen (Art. 712r Abs. 1 ZGB); der Verwaltungsvertrag sieht meist eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten auf Ende des Rechnungsjahres vor. Der Wechsel selbst dauert bei uns vier bis acht Wochen: Antrittsbesuch, Übernahme der Unterlagen und Konten von der bisherigen Verwaltung, Aufbau in immotop2, danach laufende Bewirtschaftung mit einem fixen Ansprechpartner.

In der Praxis mindestens einmal jährlich, um Jahresrechnung, Budget und Wahlen zu behandeln. Häufigkeit und Einladungsfrist regelt das Reglement der Gemeinschaft; die Versammlung wird vom Verwalter einberufen und geleitet, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht (Art. 712n ZGB). Ausserordentliche Versammlungen finden bei Bedarf statt, etwa vor grösseren Sanierungen.

Wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens aber zwei Eigentümer, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, kann frühestens zehn Tage später eine zweite Versammlung einberufen werden; diese ist beschlussfähig, wenn ein Drittel aller Eigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB).

Das hängt von der Art der Arbeiten ab: Notwendige Unterhaltsarbeiten wie eine Dachreparatur beschliesst die einfache Mehrheit der Stimmenden (Art. 647c ZGB). Nützliche Massnahmen wie eine energetische Fassadensanierung brauchen die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Wertquoten vertritt (Art. 647d ZGB). Luxuriöse Massnahmen setzen die Zustimmung aller voraus (Art. 647e ZGB). Wir bereiten die Entscheidungsgrundlagen inklusive Offerten und Fondsstand vor und prüfen vorgängig das anwendbare Quorum.

Das Gesetz schreibt keinen Erneuerungsfonds vor; die Versammlung kann ihn beschliessen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Als Faustregel gelten jährliche Einlagen von 0.5 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Ob das genügt, hängt vom Alter und Zustand der Liegenschaft ab. Wir erstellen eine Zustandsanalyse und leiten daraus eine mehrjährige Finanzplanung ab.

Grundsätzlich nach Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Das Reglement kann Abweichungen vorsehen, etwa eine Verteilung der Heiz- und Wasserkosten nach Verbrauch oder eine Sonderregelung für den Lift, wenn ihn nicht alle nutzen. Die Betriebskostenabrechnung weist jede Kostenart mit dem angewandten Verteilschlüssel transparent aus.

Ja. Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsführung der Gemeinschaft. Bei der Sky Treuhand AG haben alle Eigentümer über Tresorit jederzeit verschlüsselten Zugriff auf Belege, Abrechnungen und Steuerunterlagen.

Nach Mahnung und Fristsetzung kann die Gemeinschaft die Forderung betreiben. Für die Beiträge der letzten drei Jahre steht ihr ein gesetzliches Pfandrecht am Stockwerkanteil zu (Art. 712i ZGB), zudem ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen in den Räumen des säumigen Eigentümers (Art. 712k ZGB). Wir führen das Mahnwesen konsequent und informieren die Gemeinschaft laufend.

Die Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden ist im Kanton Zürich obligatorisch bei der Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ). Dazu empfehlen sich eine Gebäudehaftpflicht- sowie eine Gebäudewasser- und Glasversicherung und je nach Liegenschaft eine Rechtsschutzversicherung. Wir prüfen den bestehenden Versicherungsschutz und zeigen Lücken und Doppelversicherungen auf.

Der Ausschuss oder ein Delegierter ist die vom Reglement vorgesehene Vertretung der Eigentümer zwischen den Versammlungen und der direkte Ansprechpartner der Verwaltung. Der Revisor prüft die Jahresrechnung und erstattet der Versammlung Bericht. Beide Funktionen werden von der Versammlung gewählt; die Verwaltung stellt ihnen alle Unterlagen zur Verfügung.

Wir verwalten Stockwerkeigentümergemeinschaften im gesamten Zürcher Unterland (unter anderem Winkel, Bülach, Kloten, Embrach, Rümlang, Dielsdorf, Steinmaur, Höri, Eglisau), in Winterthur und Umgebung (etwa Hettlingen), im Zürcher Weinland und im Kanton Schaffhausen. Unser Büro befindet sich an der Embracherstrasse 24 in 8185 Winkel.

Innert zwei Arbeitstagen nach Ihrer Anfrage. Sie nennen uns Adresse, Anzahl Einheiten und den gewünschten Leistungsumfang; wir erstellen eine massgeschneiderte Offerte mit Grundpreis und Preis pro Einheit. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.